بررسی اثر مسکن ملکی بر سطح رفاه اجتماعی در استان اصفهان

چکیده

بررسی تحولات بازار مسکن آمریکا طی دهه 1960 تا 1990

چکیده

برآورد تمرکز فضایی صنعت و عوامل مؤثر بر آن در بین استان های ایران

چکیده

 این پژوهش به بررسی توزیع فضایی فعالیت های صنعتی و عوامل مـوثر در شـکل گیـری چنین توزیعی می پردازد. به منظور اندازهگیـری توزیـع فضـایی صـنعت ، از شـاخص تمرکـز فضایی الیسون و گلیسر (EG) استفاده شده و این شاخص برحسب متغیر ارزش افزوده بـرای ٣٠ استان کشور و برای دوره ١٣٩٢- ١٣٨٥ محاسبه شده است . همچنـین بـرای بـرآورد اثـر عوامل موثر بر میزان تمرکز فضایی فوق از مدل پانل دیتای فضایی استفاده شده است . نتایج محاسبات این مطالعه نشان می دهد که توزیع فعالیت های صـنعتی در بـین اسـتانهـای ایـران، شدیدا نابرابر است . بطوریکه استانهای آذربایجان شرقی ، مرکزی ، قزوین و تهران با مقـادیر شاخص ٠/٠٣، ٠/٠٤، ٠/٠٥ و ٠/٠٦ به ترتیب صنعتی ترین و استانهای بوشـهر، هرمزگـان و ایلام نیز به ترتیب با مقـادیر ٠/٦٨، ٠/٢٨ و ٠/٢٦ کمتـرین صـنعت را در خـود دارنـد. نتـایج حاصل از برآورد مدل نیز نشان می دهـد کـه وابسـتگی فضـایی بـین اسـتانهـا، معـادل ٠/٣١ است . بازدهی فزاینده نسبت به مقیاس و هزینه های حمل و نقل ، هر یک بـا ضـرایب ٠/٠٧ و ٠/٠٠١ بر روی توزیع فضایی صنعت موثر هستند.

ارتباط بین اندازه تحصیلات و شغل در ایران: کاربرد مدل وردوگو- وردوگو

چکیده

در چند دهه­ی­ اخیر، عرضه­ی­ نیرویِ کار تحصیل­کرده به بازار کار افزایش یافته که موجب پدیدارشدن تحصیلات فرانیاز شده است. تحصیلات فرانیاز بالقوه پدیده­ای هزینه بر برای اقتصاد محسوب می­شود که  ضرورت بررسی این موضوع را نمایان می­سازد. دراین مقاله سعی شده استکه با روش میانگین تطابق تحقق یافته(RM)[1] و به کمک کدهای طبقه ­بندی مشاغل[2](ISCO) و با استفاده از داده­های طرح آمارگیری از ویژگی­های اجتماعی و اقتصادی خانوار سال1382 و به کمک مدل وردوگو– وردوگو[3]بهبررسی بازده سال­های تحصیل، تحصیلات فرانیاز و فرونیاز در ایران بپردازیم. در این راستا متغیرهای دیگری همچون جنسیت، تأهل و مالکیت (به لحاظ دولتی و خصوصی بودن) نیز مورد بررسی قرار می­گیرد. نتایج تحقیق نشان می­دهد که، بازده هرسال تحصیلات رسمی به طور متوسط 3/9% می­باشد و در صورت برابر بودن تحصیلاتِ افراد، افرادی که تحصیلات فرانیاز دارند، در مقایسه با افرادی که تحصیلات­شان فرانیاز نیست، درآمد کمتری کسب می­کنند و افراد دارای تحصیلات فرونیاز، نسبت بهکسانی که تحصیلاتشان فرونیاز نیست، درآمد بیشتری کسب می­کنند. همچنین اثر تجربه بر درآمدِ افراد، مثبت اما با نرخی کاهشی مشاهده می­شود و نیز مشاهده می­شود که زنان و مجردها، درآمد کمتری نسبت به سایرین کسب می­کنند.
 

استراتژی تخصیص بهینه دارایی ها در حضور بازار مسکن

چکیده

ریسک و بازده معیارهایی هستند که میزان مطلوبیت سرمایه گذار از انتخاب مجموعه دارایی های سرمایه گذاری را مشخص می کنند. مسکن و مستغلات با توجه به تجربه کم ریسک بودن و بازدهی مناسب آن در بلندمدت می تواند باعث کاهش ریسک سبد دارایی و افزایش بازدهی آن شود و ضمن تاثیرگذاری بر بازار سرمایه و بازار دارایی ها بر عملکرد نظام اقتصادی نیز موثر واقع می شوند. در مطالعه حاضر با استفاده از ترکیب مدل های ناهمسانی واریانس شرطی و معادلات دیفرانسیل تصادفی با مدل مارکویتز به برآورد پرتفوی بهینه سرمایه گذار در حضور بازار مسکن پرداخته شده است. برای این منظور از دارایی های قیمت سهام، قیمت مسکن، قیمت سکه و اوراق مشارکت طی دوره 1392-1378 با داده های ماهانه استفاده شده است. از نتایج مدل های ناهمسانی واریانس شرطی و معادلات دیفرانسیل تصادفی بعنوان متغیرهای ورودی در برآورد پرتفوی بهینه مارکویتز استفاده شده است. نتایج نشان می دهد که در دوره رونق بخش املاک، مسکن بعنوان دارایی مسلط در بین دارایی های ریسکی بوده است. در طی دوره های اخیر که دوره رکود بخش مسکن تلقی می شود، مسکن از سبد بهینه سرمایه گذاری خارج شده و به جای آن سهام و سکه دارایی مسلطی در سبد سرمایه گذار تلقی می شود. بطور کلی اوراق مشارکت بعنوان دارایی بدون ریسک در تمامی دوره ها بعنوان یکی از دارایی های قابل اعتماد در سبد بهینه سرمایه گذار به حساب می آید.

تخصیص بهینۀ دارایی‌ها با فرض نااطمینانی‌های اقتصاد کلان و تحریم‌های بین‌المللی علیه ایران

چکیده

ریسک و نااطمینانی از شاخص‌های اصلی تصمیم‌گیری در سرمایه‌گذاری است. در دنیای واقعی، اقتصاد پُر از نااطمینانی عوامل اقتصادی است که به بروز ریسک و مخاطره در فضای تصمیم‌گیری منجر می‌شود و رفتار سرمایه‌گذاران را تحت تأثیر قرار می‌دهد. در مطالعة حاضر، با استفاده از ترکیب مدل‌های شبکة عصبی مصنوعی و مدل مارکویتز، به برآورد پرتفوی بهینة سرمایه‌گذار در شرایط نااطمینانی پرداخته شد. بدین منظور، از دارایی‌های قیمت سهام، قیمت مسکن، قیمت سکه و اوراق مشارکت طی دورة زمانی 1378 ـ 1392 با داده‌های ماهانه استفاده شد. برای بررسی تأثیر شوک‌های اقتصاد کلان بر تصمیمات سرمایه‌گذار در انتخاب پرتفوی بهینه، از چهار متغیر‌ـ نااطمینانی تورمی، نااطمینانی قیمت نفت، نااطمینانی نرخ دلار بازار آزاد و شاخص تحریم‌های بین‌المللی علیه ایران‌ـ به عنوان متغیرهای وضعیت استفاده شد. برای محاسبة متغیرهای وضعیت از مدل ناهمسانی واریانس شرطی (GARCH) بهره گرفته شد. پس از محاسبة متغیرهای وضعیت، بازدهی و ریسک دارایی‌ها با کمک دو روش‌ـ شبکه‌های عصبی پرسپترون چندلایه (MLP) و شعاعی پایه (RBF)‌ـ اندازه‌گیری شد. از نتایج مدل شبکة عصبی به عنوان متغیرهای ورودی در برآورد پرتفوی بهینة مارکویتز استفاده شد. نتایج تحلیل میانگین واریانس نشان می‌دهد که در دورة رونق بخش املاک، مسکن داراییِ مسلط در بین دارایی‌هایِ ریسکی بوده و بیشترین سهم دارایی را به خود اختصاص داده است. در طی دوره‌های اخیر، که دورة رکود بخش مسکن تلقی می‌شود، مسکن از سبد بهینة سرمایه‌گذاری خارج شده و به جای آن سهام و سکه داراییِ مسلطی در سبد سرمایه‌گذار است. به طور کلی، اوراق مشارکت، به منزلة دارایی بدون ریسک در همة دوره‌ها، یکی از دارایی‌های قابل اعتماد در سبد بهینة سرمایه‌گذار به‌شمار می‌رود

غرامت های بیکاری منطقه ای در بازار مسکن استان های ایران

چکیده

مهاجرت نیروی کار در سطح مناطق به تفاوت های منطقه ای نرخ بیکاری عکس العمل نشان می دهد و نرخ بیکاری با اجزاء بنیادی بازار مسکن در ارتباط است. در این مطالعه، ارتباط بازار نیروی کار و مسکن در 30 استان کشور و با به کارگیری مدل ورمولن و امرن (2005) و استفاده از روش داده های ترکیبی (پانل دیتا) برای مناطق و روش خودرگرسیون با وقفه های گسترده (ARDL) برای کل کشور، روابط بین متغیرها در دوره زمانی 1390-1380 تجزیه و تحلیل می شود. نتایج مشاهدات نشان می دهد که اکثر استان هایی که از میانگین بالای قیمت مسکن برخوردار هستند، میانگین و نوسان پایین بیکاری را نیز دارند. کارگران در مناطقی با بیکاری بالا از طریق بازار مسکن جبران غرامت می شوند، زیرا در این مناطق قیمت زمین و مسکن و هزینه های زندگی نسبت به مناطق با بیکاری کمتر، پایین تر می باشد. همچنین با وجود خطر بیکاری، تمایل خانوارها به دریافت وام مسکن کاهش می یابد و در نتیجه، قیمت مسکن کاهش می یابد. خطر بیکارشدن، نااطمینانی درآمدی را افزایش می دهد و بنابراین، قیمت مسکن را کاهش خواهد داد. این مساله ارتباط منفی میان قیمت مسکن و نرخ بیکاری را نشان می دهد. همچنین آزمون علیت گرنجر نیز حاکی از ارتباط دوطرفه میان قیمت مسکن و نرخ بیکاری است. مناطقی که از نرخ بیکاری بالاتری برخوردارند، توسط شرایط بهتر بازار مسکن جبران غرامت می شوند؛ یعنی سطح قیمت مسکن در این مناطق پایین تر است. از این رو، ارتباط منفی میان قیمت مسکن و نرخ بیکاری در استان های کشور وجود دارد. تحلیل های رگرسیونی ارتباط میان نرخ بیکاری و قیمت مسکن را منفی نشان می دهد و در مطالعه داده های پانلی، ضریب یاد شده در استان های مختلف متفاوت است که منعکس کننده غرامت بیکاری در سطح مناطق می باشد. در مناطقی که از میانگین قیمت مسکن پایین تری نسبت به سایر استآنهابرخوردار می باشند، تأثیر بیکاری بر قیمت مسکن بیشتر از سایر استان هامی باشد. بنابراین پایین بودن قیمت مسکن این مناطق با بازار نیروی کار آن ها ارتباط بالاتری نسبت به بقیه مناطق دارد.

اهرم زمین و نوسان قیمت مسکن در ایران

چکیده

برخی مطالعات، مسکن را به‌عنوان کالای واحد تعریف می‌کنند حال‌آنکه مجموعه‌ای متشکل از دو جزء زمین و بناست که میزان تأثیر هر جزء در تعیین قیمت و خدماتی که از آن حاصل می‌گردد و تغییرات آن در طول زمان و مکان، متفاوت است. اهرم زمین به‌عنوان نسبت ارزش زمین به ارزش کل مسکن به‌منظور روشن ساختن نقش کلیدی زمین و مکان در بین برداری از ویژگی‌های مسکن حائز اهمیت است. بر اساس فرضیه اهرم زمین، افزایش قیمت مسکن و نوسانات آن به‌طور مستقیم با اهرم زمین مرتبط است. در این مطالعه با استفاده از فرضیه اهرم زمین، الگوی نوسان قیمت مسکن با به‌کارگیری روش ARDL و استفاده از داده‌های فصلی نقاط شهری ایران طی دوره‌ی 1392-1371 برآورد می‌گردد. ویژگی اصلی این مطالعه، مشخص نمایی مدل بر اساس مفهوم «اهرم زمین» است. نتایج تخمین‌ها، اهمیت و لزوم لحاظ اهرم زمین همراه با عوامل بنیادی در معادله‌ی قیمت مسکن نشان می‌دهد. همچنین بر اساس نتایج به‌دست‌آمده، اهرم زمین ارتباط منفی با متغیر هزینه واقعی ساخت دارد و تغییرات اهرم زمین، متأثر از متغیرهای تولید ناخالص داخلی واقعی، جمعیت، هزینه واقعی ساخت و نرخ بهره است.

نگاهی به نظام مالیاتی بخش مسکن در جهان و چارچوبی برای اصلاح ساختار مالیات ها در بخش مسکن ایران

بررسی نظام مالیاتی مسکن در کشورهای مختلف جهان نشان می دهد به منظور کنترل سوداگری، کسب درآمد، تحقق اهداف بخش مسکن و تخصیص بهینه منابع، بهبود اهداف توزیع درآمد ابزار مالیاتی متناسب با آن کارکرد به کار گرفته می شود. از مهم ترین این ابزارها می توان به مالیات بر منفعت سرمایه، مالیات بر ارزش زمین، مالیات بر واحدهای مسکونی خالی و مالیات بر خرید املاک گران قیمت اشاره نمود. این در حالی است که در ایران به دلیل عدم وجود یا ضعف ابزارهای فوق در نظام مالیاتی کشور طی چند دهه اخیر نوسان های بخش مسکن و شوک های ایجاد شده در این بازار تبعات اقتصادی و اجتماعی گسترده ای را در پی داشته باشد و طیف وسیعی از زیان های اقتصادی و آسیب های اجتماعی را در اشکال مختلف متوجه جامعه نموده است. مشکل تأمین سرپناه به ویژه برای جوانان و گروه های کم درآمد، اختلال در مکانیزم قیمت ها، تشدید فرایندهای تورمی، نقل و انتقال شدید منابع بین بازار مسکن و سایر اجزای بازار سرمایه، کاهش انگیزه برای فعالیت های مولد اقتصادی و اختلال در نظام توزیع درآمد از جمله این مشکلات است. گر چه در طرح تحول نظام مالیاتی که در چارچوب طرح تحول اقتصادی تدوین شده اهدافی چون توسعه پایه های مالیاتی و تغییر در ترکیب درآمدهای مالیاتی در دستور کار قرار گرفت و در این طرح توجه ویژه ای به بخش مسکن و کمک به تحقق اهداف سند چشم انداز و اهداف برنامه های توسعه بخش مسکن نیز شد، با این حال به نظر می رسد که پیش نویس لایحه تحول مالیاتی از ابعادی همچون مهار سوداگری مسکن، توجه به مسکن گروه های کم درآمد، بهبود و توسعه منابع درآمدی و ظرفیت های مالیاتی و کنترل واحدهای مسکونی خالی و کمک به برقراری تعادل در بازار مسکن و تحقق اهداف توزیعی با کاستی هایی مواجه باشد. در این گزارش با توجه به نظام مالیاتی مسکن در ایران و جهان توصیه هایی جهت تقویت لایحه تحول مالیاتی ارائه گردیده است

مؤلفه های مؤثر در تحصیلات بیش از اندازه و بازده آن در ایران

چکیده

در چند دهه اخیر عرضه نیروی کار تحصیل کرده به بازار کار افزایش یافته که سبب پدیدارشدن تحصیلات بیش از اندازه شده است. تحصیلات بیش از اندازه بالقوه پدیده ای هزینه بر برای اقتصاد محسوب می شود و این ضرورت بررسی این موضوع را نمایان می کند. در این مقاله سعی شده است با روش میانگین تطابق تحقق یافته(RM)، به کمک کدهای طبقه بندی مشاغل (ISCO) و با استفاده از داده های ویژگی های اجتماعی و اقتصادی خانوار سال 1382 و مدل لاجیت، معادلات مینسر و ORU  به بررسی عوامل مؤثر در تحصیلات بیش از اندازه، کمتر از اندازه و بازده سال های تحصیل، تحصیلات بیش از اندازه و کمتر از اندازه بپردازیم. نتایج تحقیق با استفاده از مدل مینسر نشان دهنده نرخ بازده 5/8 درصد به ازای هر سال آموزش است. همچنین، بازده تحصیلات به اندازه در مدل ORU 5/11 درصد؛ بازده هر سال تحصیلات بیش از اندازه برابر با 9/9 درصد و بازده هر سال تحصیلات کمتر از اندازه منفی 5/3 درصد به دست می آید.